房地产业进入转型调整期

从投资功能转向使用功能从资源消耗型转向资源节约型
在今年一系列的宏观调控政策下，房地产业步入调整期，房价的走势以及房地产业的走向受到各方人士的关注。最近，来自业内及经济学界的权威人士对房地产业今后的走向作出了各自的判断。
　　全国工商联房地产商会的聂梅生会长预期，经过连续三年的宏观调控，房价将趋于稳定，房地产业仍旧会是支柱产业，但将开始进入转型期。其转型体现在三个方面。
　　第一，是把住宅从房改以后，非常强调其经济属性向强调其公共属性方面转型。聂梅生认为，住宅作为具有经济以及公共双重属性的产品，从1998年房改，一直到2003年宏观调控5年当中，商品房货币化都是为了来拉动经济，不管是中央政府还是地方政府都一直在强调房地产的经济属性，对民生方面的考虑是不够积极的，在中低收入住房、廉租房上存在不同程度的政策缺位，资金缺位，政策缺位问题。但是“国六条”、“国十五条”的出台，对其社会功能公共产品属性加以重视了。这是一个比较明显的变化。
　　第二，抑制投资、投机，从房地产投资功能向其使用功能上转移。房地产宏观调控后，还是要拉动有效的内需，而这部分的内需，是要在一种比较合适的质量，比较合适的户型，真正为了居住的需求，而非投资。
　　第三个转型就是从资源消耗型向资源节约型转变。聂认为，今后较长时间，中小户型住宅应该是主导型的住宅方向。今后，90平方米左右的户型将升级为现代型户型。固定资产、环境保护、产业化以及一次性装修的概念，都将体现在新一代的住宅中。
　　国家发改委宏观经济研究院王小广主任则认为，中国的房地产业存在过度发展问题，房地产的核心———住宅开发，通过过度投资、投机，已经超前发展。
　　王小广提出，从世界各国看，工业化、城市化之后，房地产通过消费需求来对经济稳定起作用，而非作为经济增长的“发动机”，房地产业应是一个被动性产业。对房地产的过度依赖，已使钢铁产业中60％的需求对应房产，这种局面已使房地产下游的诸多产业降低能耗转变经济增长方式难以实现。
　　王小广认为，目前房地产价格的增长仍然很高。当前，整体投资偏高5个点，而这当中有3个多点是房价带动的。2004年，投资资金来源和当期的投资比是1：1．3，2005年上升到1．34％，现在接近50％，即资金来源额比投资形成的规模高了50％。而且呈不断上升态势，投资的增长速度逐年加快。
　　所以，房地产政策还需要做一个大的调整。从中长期或者从十年的时间考虑，应该对房地产采取适度抑制的政策。
　　在王小广看来，今后房地产会向“大众型消费，小众型投资”消费方向转变。房地产税收体制会进一步健全。
　　从“国六条”出台至今已经有一段时间了，但似乎遇到了僵局。一些地区的房价仍在上升，很多人都认为房价只有一个涨字。中国人民银行研究员邹平座研究员认为，房地产价格上升过快是由于不合理的需求，或者是过度的结构需求变动引起的。当前对房价持续上升的预期，使非理性需求达到了45％左右，其中非理性投资需求为13％，非理性预期消费性需求为11．3％。另外，银行对于按揭的需求也进一步增加了房地产需求。特别是银行、一些房地产商制造的假按揭贷款，对形成不合理的房地产需求起到推波助澜的作用。
　　邹平座认为，下一步应从需求管理入手，以遏制住房地产价格上涨的咽喉。房地产金融急需进行法律规范。银行还要通过调整房地产贷款利率、调整首付比率、调整税率等一系列手段，控制房地产需求，特别对于投机和投资需求要扣以重税。同时，银行要提高金融资源的配制效率，消除资金过多流向房地产的现状。
　　中国社会科学院金融研究室主任易宪容认为，今年的房地产政策尽管是温和的，但对整个房地产市场有较大的影响。“国六条”重点是调整房地产市场结构，也就是改变了房地产市场发展模式。70％、90平米的规定是在调整房地产市场结构。居民的消费模式会发生根本性的改变，而且这样的一个根本性的改变，会影响到我们整个房地产市场发展。再就是房地产企业的经营模式也会随市场的变化有很大的调整，房地产企业如不适应这一变化将会被淘汰。