工业用地价格将提四至六成 房产用地价格基本持平

　　近年来，随着城镇化、工业化的加速发展，我国人均耕地已减少到１．４亩，还不到世界平均水平的４０％。为了保障粮食安全，国家实行了“最严格的土地管理制度”，再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用，土地市场供求关系日趋紧张，价格不断攀升。

　　国土资源部部长孙文盛日前通过新华社发表署名文章表示，这次土地调控新政策，又“将在一定程度上影响地价的构成和水平”。

　　据孙文盛介绍，当前我国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本，即几通一平的费用；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。

　　从这次出台的土地调控政策看，以上各主要成本都将有所提高：一是提高了征地补偿的要求，将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决；二是提高了新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费标准。

　　国土资源部政策法规司司长甘藏春日前在中国土地学会组织的有关专家座谈会上透露了地价成本的预期增长幅度。他说：“如相关措施全面推开，征地补偿安置费将提高１倍，新增建设用地土地有偿使用费将提高１倍，城镇土地使用税将提高２倍，耕地占用税征收标准也将有所提高。”

　　“这将对地价的影响有多大？我们进行了测算，地价总水平将增长１／３到１／２。但不同用途地价受到的影响也不尽相同，房地产用地出让价格将基本持平，工业实际用地的出让价格将提高４０％到６０％，恢复到基准地价的水平。”甘藏春说。

　　为什么新政策对不同用途地价会产生不同的影响？记者采访了国土资源部土地利用司有关负责人。这位负责人表示，目前房地产用地主要采用招标拍卖挂牌方式出让，土地价格由市场供求决定。在实际操作中，土地出让价远远高于其成本价，因此用地成本的提高不会对地价产生太大影响。

　　“但就工业用地而言，情况则完全不同。目前，工业用地出让最低价是按基准地价的７０％确定的，而在实际操作中，各地为了招商引资，往往推出超低地价，甚至‘零地价’。因此，这次地价成本的提高，对工业用地价格影响较大。”这位负责人指出，今后统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，使其不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业实际用地价格上涨已成定局。

　　在２００１年，国土资源部先后在上海、南京、苏州等１９个城市组织开展了征地制度改革试点。“从一些试点城市的测算看，相关政策调整后，被征地农民的征地补偿安置费用提高，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降，地价的变动幅度是可以承受的。”孙文盛说。

　　尽管这次政策调整从理论上讲对房地产地价的影响不大，但有专家指出，在实际中还是会带动房地产价格的上涨。这是因为，土地调控新政策宗旨在于进一步紧缩“地根”，这将从预期上减少新增建设用地供应量。

　　中国人民大学教授严金明建议，各级地方政府要防止在对土地调控新政策的理解上出现偏差。在制订土地开发供应计划时，要充分保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，避免在这一块土地供应上不增反降，给那些伺机抬高房价的开发商以借口。