经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)。《意见》在坚持对外开放方针的基础上，针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。
改革开放以来，中国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自1991年起，中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。房地产已成为中国吸收外资的重
要领域。今年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4%，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。
面对上半年外资进入房地产市场过猛、市场准入规则不够规范、市场秩序比较混乱的情况，从维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的切身利益出发，根据中国土地资源缺乏，居民住房比较紧张的实际，政府加强对房地产市场包括外资准入的管理，是经济运行管理的必然选择。对外资进入国内房地产的有关政策进行规范，是中国健全法治社会，运用经济手段调控宏观经济的一个具体步骤，有利于更加积极有效地利用外资，有利于房地产领域提高利用外资质量，也有利于推动房地产市场健康发展。《意见》按照统筹国内发展和对外开放，加强监管，完善政策，规范行为，优化服务的基本思路和原则，明确了规范外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理等方面的具体措施。一是规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；二是加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；三是严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。同时，《意见》还明确了各相关部门和地方人民政府的监管责任，要求加强对外资进入房地产市场的管理和引导，并提出了完善外资进入房地产市场监测分析工作机制的要求。(新华网)
关于规范房地产市场外资准入和管理的意见全文
各省、自治区、直辖市人民政府；国务院各部委、各直属机关：
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，公页发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发商经营管理
(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发商和经营活动。
(七)外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金来达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
(八)外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
(九)外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开放、销售等连续活动的监管，发现囤积土地和房源，哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发｛2006｝37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、境外机构和个人购房管理
(十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年一下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
(十一)符合规定图行天下的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准设立住境内机构的证明，境外个人应持其来境外内工作、学习，经我方批准的证明，下同)到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
(十二)外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房地产转让所得人民币资金经合规性审核并确认性规定办理纳税等手续后，方允许购汇出。
四、进一步规划和落实监管责任
(十三)各地区，特别是城市人民政府要切实际负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的需要清理整理并予以纠正。建设部、商业部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总部、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细节，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例。积极管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时要进一步加分大对房地产违规跨境交易和汇兑法违规行为图行天下的查处力度。
(十四)完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。(国家信息中心网站)
六部委联合签发171号文 切断外资投机房产通道
在今年与去年两轮房地产调控严政下反而异常活跃、逆势突进的外资，终于遭遇到了171号文。外资在中国房地产市场进出自如的通道，或将由此而被全面封堵。
这份名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称171号文)已经由建设部、商务部和发改委等六个部委会签完毕，不日即将下发。
该文件对外资从房地产市场准入审批、交易到外资个人购房面积，以及结汇方式等方面均提出了严格的管理要求，大幅提高了外资进入中国房地产市场的门槛。
相关统计显示，外资投资中国房地产的规模虽不太大，但其往往逆市低潮吸纳，对中国房地产的宏观调控造成反作用。这正是六部委发布此文，严控外资进入中国房地产市场的原因。
171号文于7月11日签发，核心内容包括规范外商投资房地产市场准入、加强外商投资企业房地产开发经营管理和严格境外机构和个人购房管理三大部分。
文件以"商业存在"精神，要求境外机构和个人投资购买境内非自用房产，均应首先申请设立外商投资企业。
文件严格了外商设立投资企业的自有资金要求，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。
此外，文件还要求设立外商投资房地产企业在收购境内房地产企业时必须首先付清土地出让金，出让和收购股权时须一次性付清银行债务和转让金。
对外商房地产投资企业的经营，文件要求注册资本金和项目开发资金未达要求的，外汇管理部门不予外汇借款结汇。
外商投资企业的中外投资各方不允许以任何形式订立保证一方固定回报率的条款。只有在境内设立分支、代表机构的境外机构和在境内学习、工作超过一年以上的境外个人才可购买符合实际需要的自住、自用商品住宅。并且，购买行为均须按照实名制登记备案。
171号文消息一经传出，外商投资机构普遍反应紧张。
一家著名外资房地产投行工作人员告诉记者，其企业在得到消息的第一时间就立即组织研究每一个条款。得出的3点结论是：之前与中方合作的各种方式全部暂停，都不能够再继续；以后尽量以在中国境内持有的人民币购买物业；在选择项目上不再考虑手续不全的"不干净土地"。
另一位跨国地产顾问公司高级分析师则宣称，171号文对外汇流入房地产市场进行了全方位的"堵截"。
北京师范大学教授董藩近日已经接到数家境外媒体的采访要求，他说，171号文"国际影响很大"。
其实外资进入中国大陆房地产市场的资金规模到底有多大，一直没有清晰明确的数据。
仲量联行最新的统计数据是：2006年上半年，境外投资者在国内主要城市投资总额已接近去年全年境外投资的70%，约35亿美元。
中国官方的权威统计数字来源于人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》。报告称，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占到开发资金来源的1.3%。
从这些数据来看，外资投资房地产市场的规模并不大。但张寅指出，以前的登记在类别上并未区分，很多外资入境以工商企业名义注册但却从事房地产开发和经营。
据了解，外资进入境内房地产市场有多种渠道和手段。
较为普遍的方式是个人以消费方式购买多套住宅投资。投资机构也以购楼或者股权收购的方式向境内开发企业提供过桥贷款，然后以回购的方式获得固定回报。这些方式都可以以个人或者其他企业名义操作，超越境内房地产市场相关法规、统计和管理权限。
更为重要的是，外资进入房地产市场增长迅速，且惯于低潮期收购。
2005年上海房地产调控之后，即有多家跨国投资机构大量购进土地和物业。这对正在运行中的房地产调控政策无形中造成反作用力。包括时任国家外汇管理局局长的郭树清等金融界代表性人物和专家在去年就开始呼吁加强对外资进入房地产市场的管理。
中国最高级别的官方媒体新华社，也在今年2月份刊发了《宏观调控为何对外资房企"鞭长莫及"》一文。可见，将外资纳入房地产宏观调控的视野，已经获得广泛共识，171号文因此应运而生。
北京师范大学钟伟教授曾经指出，对外资设限是出于公共利益和国家安全的考虑。张寅则认为，世界各国都会限制外资进入民用住宅领域，"过度开放可能造成的深远问题是本地居民的边缘化"。(经济观察报 姜洪桥)
六部委171号文件出炉 欲对外资炒房一剑封喉
对外资炒房设限，已由传言变成现实：由建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局等六部委联合会签的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》即将落地，文件号码为171号，原先传闻可能在7月末出台限制外资炒房规定，终被证实不是空穴来风。
该文件四大项共十四条，这是在对国内房地产宏观调控相继出台国六条、国八条、国十五条之后，现在又出台了针对外资的"国14条"。
《中国产经新闻》记者查阅了这份还未正式谋面的文件，其内容不但规定外资个人购买房产必须实名制，还将对境外热钱进入楼市实行准入制。据知情人士透露这份文件已经上报国务院，具体执行时间待定。
中美紫星经济研究院亚洲区域经济战略投资所所长王如军博士接受《中国产经新闻》记者独家专访时认为："看到这个文件，给人的感觉是国务院确实对治理房价决心不同以往，但是某些规定还比较笼统，如果这样可操作性不强，还需要有相应的实施细则跟上。"
4方面设置14道"卡"
《中国产经新闻》记者发现，六部委171号文件可谓全方位对外资的国内房地产领域的活动的涉及；从规范外商投资房地产市场准入、加强外资投资企业房地产开发经营管理、以及严格境外机构和个人购房管理等方面都有说法：
第一方面规范外商投资房地产市场准入方面，该文件明确规定："境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。"
第二方面就是对加强外商投资企业房地产开发商经营管理开始设限，其内容大体是以开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
第三方面是对境外机构和个人购房管理提出具体要求，比如其中明确规定，境外机构和个人购买自住、自用商品房必须在华居住或者学习满一年且采用实名制。
第四大方面主要是针对地方政府，要求"进一步规划和落实监管责任"：各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的需要清理整理并予以纠正。
各界人士反应不同
王如军博士在接受《中国产经新闻》记者采访时认为，文件出台是专家聒噪的结果。因为专家们看到在北京、上海等大城市，外资整栋购买写字楼、并购境内房地产企业的消息屡见不鲜，因为同时可因人民币升值和房地产上涨而双重套利。与此同时，中国对外资进入楼市不但没有设限，反而还有一些税收优惠政策。所以很多专家呼吁，要限制热钱进入楼市。
"但是这是一个表象，我早就说过，我们可以去美国炒楼，人家也没限制我们，我们的资金也可以到英国去当'热钱'，那里房价现在也是节节高，所以我们需要的是健全体制，而不是头痛医头，脚痛医脚，需要资金的时候对外资给了那么多优惠的政策，现在房地产市场发热了，就开始出了这么多限制，给人政策没有持续性的感觉。"王如军对《中国产经新闻》记者说。他建议效仿一些发达国家的建立"房产信托基金"，以解决消费者的基本住房需求，可谓一举两得。
高力国际物业顾问有限公司研究与咨询部董事助理郑宗杰认为，文件规定实名制对外资购房的确有影响："对在境内购买房产的人群分布粗略统计，欧美人士所占比例比较小，而港澳台以及海归人士所占的比例比较大，因而实名制的实施对于港澳台以及海归的影响还是蛮大的。"
中国企业海外发展中心主任、著名金融信托专家孙飞的意见是堵疏有别，他提出应该让有实力的外资进入，允许和引导他们进入房地产市场最需要的地方，比如资金容易断裂的地方，比如引导他们进入廉租房和经济适用房的建设等。(中国产经新闻)
一季度外资购房额猛增 主要投向京沪
国际物业顾问公司戴德梁行20日称，根据公司的统计，今年一季度外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元，相当于中国官方公布的2005年房地产实际利用外资额的83％。
戴德梁行投资部董事曹念国称，一季度出现的这一惊人增幅的部分原因是，外资进入中国楼市在2005年出现了爆发的趋势，由于交易需要一个过程，因此不少交易在今年一季度才得以完成。
戴德梁行同日发布的一份报告称，外资在中国房地产的投资主要集中在北京和上海，合计占93％。从资金来源看，主要是美国、新加坡和澳大利亚。投资的物业类型中写字楼占58％，商铺占30％，住宅只占5％。
从投资地区来看，约有50％的海外资金投在北京，约43％的资金投在上海，其余7％的资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等城市。
这份报告还称，中国新近出台的限制外资进入房地产市场的政策将使外资进入这一领域的步伐放缓，尚未进入房地产市场的资金会考虑暂缓进入中国楼市。
报告说，随着外资投资房地产的谨慎度增加，大规模的炒房模式将会得到制止，与内地开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。(成都商报)
外资买房越来越狂 三个月放款超过去年一年
据新华社电 国际物业顾问公司戴德梁行20日称，根据公司的统计，今年一季度外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元。
据称，一季度出现的这一惊人增幅的部分原因是，外资进入中国楼市在2005年出现了爆发的趋势，由于交易需要一个过程，因此不少交易在今年一季度才得以完成。这些投资主要集中在北京和上海，合计占93％。资金来源主要是美国、新加坡和澳大利亚。投资的物业类型中写字楼占58％，商铺占30％，住宅只占5％。
报告还称，中国新近出台的限制外资进入房地产市场的政策将使外资进入这一领域的步伐放缓。外资大规模的炒房模式将会得到制止，可能会转向与内地开发商共同开发。(楚天都市报)
梅新育：中国房地产市场不能放任外资涌入
近年，通过各种渠道进入中国房地产市场的外资规模及其影响与日俱增，引起了广泛的关注。虽然关于外资的规模还难以通过现有的数据完整、全面地衡量，但是我们却不能不对其保持警惕，并通过审视我们在金融、房地产领域的制度缺陷，考虑应对之策。
外资涌入中国房地产市场的推动力
在西方各国，房地产价格上涨几乎横贯了整个90年代，以至于斯蒂格里茨将90年代称作"喧嚣的90年代"。2000年下半年西方经济步入萧条之后至今，房地产是西方各国唯一持续上涨的资产市场，其上涨行情之普遍，连日本房地产市场也于2004年出现了上世纪90年代初泡沫经济破灭以来的第一次上涨。其中，据美国联邦住房企业和观察办公室统计，仅2004年一年，美国房价平均涨幅就高达11%，为1979年以来最高纪录。2005年以来，主要西方国家房地产市场涨势依然没有止步。但西方国家这一轮房地产大牛市毕竟已经临近尾声，从西方国家房地产泡沫中受益的群体都存在转移资金的客观需要。在这种背景下，由于以下两方面特点，房地产市场成为来华外资、特别是投机性国际游资(hot money，又称"热钱")偏好的选择：一方面是中国房地产业的暴利、规模和流动性对外资产生了强烈的吸引力，中国房地产利益集团强大的政治游说能力更令国内外投资者相信他们有能力维持对自己有利的政策环境；另一方面是房地产业和房地产市场的某些特点给予外资进入的便利与机会，这种便利和机会首先表现在房地产开发行业对外资的需求上升，其次表现为对外资进入房地产市场的市场准入政策宽松，甚至不乏激励。
一、暴利是对外资的最大诱惑
房地产业本身就号称中国大陆最后一个暴利行业，北京和长三角、珠三角地区房地产市场尤其火爆，利润丰厚。
中国房地产市场的高投资、高回报是中国经济生活中最引人注目的现象之一，即使在近两年世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。在境外基金直接参与最多的房地产租赁市场，中国市场收益率比美欧市场收益率普遍高50%以上。在2006上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利(stephen m. coyle)称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%、4.5%和3.5%，但上海可达7%。中国的房地产开发行业更是暴利惊人，成为造就中国大陆亿万富翁的最大温床，所以在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终占居着显赫的地位。由于中国房地产开发行业黑幕重重，号称"夜有多黑，房地产市场就有多黑"(落马前"上海首富"周正毅语)，且房地产利益集团极力阻扰政府有关部门对此作出全面、真实的统计核算，房地产开发企业信息高度不透明，该行业企业对外宣称的利润数据几乎没有任何参考价值，只能通过一些迹象间接估算和推测。2003年，笔者曾经间接估算了北京地区房地产业的利润率：
北京西部玉泉路周边地区商品房价格一般是塔楼4700元/平方米左右，板楼5200元/平方米左右，经济适用房长安新城房价为3950元/平方米。然而，2003年11月2日与长安新城一墙之隔的北京dc商品房项目开盘，其中最便宜的一栋板楼房价为3860元/平方米，竟然比享受多项政府优惠的经济适用房长安新城价格还低90元/平方米。假设3860元/平方米是该地区商品房开发的成本底线，那么，按照该地区商品房板楼平均价格5200元/平方米计算，该地区商品房板楼平均销售利润率就是(5200-3860)/3860×100%＝34.7%。如果运用财务杠杆，开发商的投资回报率还可以加倍放大。假设该地区商品房板楼开发商资产负债率等于1998-2002年全国房地产企业年均资产负债率(约75%)，则其投资收益率高达138.8%。
2005年8月，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。该局核算了101块合计2632亩地块的地价、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费等项成本，这些地块是福州市市区从2002年至2005年3月通过招标拍卖、挂牌交易取得土地使用权的所有土地。核算结果，福州市商品房社会平均开发成本为2019-2305元/平方米。在福州市物价局测算的一个当地典型的商品房小区中，销售均价3900元/平方米左右，而开发商运营成本(开发商的管理费用、工资支出、广告投入、贷款利息、纳税等)一般不会超过商品房销售价格的10%，计算结果开发商利润率为60%左右。在福州市物价局测算的各个地块中，开发商利润率平均约50%，最低约20%，最高超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档、利润率越高的特点。
虽然在近年的宏观调控中房地产行业被列为调控重点，但由于各种原因，调控效果不佳，在价格方面，房地产价格上涨幅度更明显超过整个消费价格涨幅，一些重点城市房地产价格涨幅更为惊人。尤其突出的是，出于各种目的，不少地方政府还竭力推高、维持本地房地产市场的高价。甚至直到2006年6月初，在中央政府已经发布了力度前所未有的措施力图抑制房价上涨失控之后，苏北一个县级市领导仍然把当地房价4年涨3倍作为政绩对记者津津乐道(《新华每日电讯》，2006年6月4日)，这个苏北县级市领导的思路和行为是许多地方政府及其领导的缩影。
二、中国楼市规模和流动性优于其他主要资产市场
当国际游资进入一国市场时，需要在该国资产市场寻找安全性、收益性、流动性较佳的投放场所，特别是对流动性要求较高。
在金融市场开放度较高的国家，游资选择的通常是东道国的证券、期货等金融市场；但中国大陆金融服务业市场开放度不高，且资本项目管制较为严格，投放证券、期货市场流动性一般。相反，房地产市场在实践中对外资基本上是全面开放，外资购买房地产纳入经常项目交易，而不是如同全世界绝大多数国家和地区那样纳入资本和金融项目；加之中国大陆房地产市场容量足够庞大，超过证券、期货等其它金融市场，仅2005年商品房销售额就达18080亿元，2006年3月末房地产贷款余额3.2万亿元(2006年一季度《中国货币政策执行报告》)，还有庞大的房地产存量可供交易(买卖、租赁)，且房地产交易日益便捷，房地产资产的证券化(即房地产投资信托基金的出现与发展)发展势头迅猛，前景可观，市场流动性在未来相当长一段时期内将日趋上升。论收益性，近几年房地产市场表现更是远远超过极度萧条的证券市场。
三、中国房地产利益集团有着强大的政治游说能力
房地产业是中国社会目前最成型、活动能量最强的产业利益集团，无论是否明确意识到，海内外投资者普遍相信，中国房地产利益集团有能力维持偏向于他们的政策，保持房地产市场泡沫不散，而他们的这种信念又来自近年围绕房地产市场的几轮博弈结果：
2003年，中国人民银行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即有名的121号文件)，要求通过提高购房按揭首付比例等手段控制房地产信贷业务，遏制房地产市场泡沫。结果，在房地产业发动的强大政治游说下，国务院不久就发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发［2003］18号文)，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，高度肯定其地位与作用："房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义"，121号文件由此无疾而终。
在2005年的宏观调控中，房地产市场再次被列为调控重点，上海等大城市房地产价格一度下跌，但不久之后就强力反弹，反而超出了调控之前的价格。
福州市物价局于2005年8月在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，此举赢得了全国社会各界的普遍支持，但迄今没有第二座城市政府效仿，某些房地产"研究""专家"还毫无依据地声称公布商品房社会成本是"既不合法律又不合规律"。
……
四、中国房地产开发行业存在对外资的需求
就房地产开发行业对外资的需求而言，我国房地产开发企业普遍负债率较高，根据中国人民银行房地产金融分析小组2005年8月5日发布的《2004中国房地产金融报告》，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上；在房地产市场多年独领中国内地之风骚的北京，2000-2002年房地产开发企业平均资产负债率竟然高达81.2%。由于自有资本严重不足，多年来中国房地产开发企业高度依赖各类银行融资。2004年前后，政府通过紧缩信贷来抑制房地产投资过热，中国房地产企业普遍面临资金紧张局面，这样就恰恰给深受人民币升值预期和中国境内房地产投资高回报率双重吸引的境外资本创造了切入中国房地产市场的机会，以至于境外资金进入热点地区房地产市场成为2004年以来中国房地产行业的热门话题。某些房地产开发商盲目追求高速扩张业务，资金极度紧张，一旦遇到宏观调控，不寻求引进外资，就只有死路一条。如浙江绿城集团同时运作的项目超过40个，其房地产主业横跨开发、景观、材料等各个环节，资金紧张，为此，除了在国内寻求各种融资方式外，该公司还不得不走上海外融资的道路，集团在海外注册的控股公司--绿城中国控股有限公司于2006年1月10日向以摩根士丹利和stark investment组成的国际财团定向发行1.3亿美元可转换债券，16日又以2000万美元的价格向该国际财团转让了绿城中国控股有限公司的2%股权。2006年5月以来，中央政府发布了力度空前的政策措施遏制房地产市场泡沫，限制房地产信贷渠道，并依法从高征收土地闲置费，房地产开发商资金紧张，引进外资解困的动机更加强烈。事实上，也是在新一轮房地产市场调控开始之后，外资反而加快了进入中国房地产市场的步伐。
五、外资进入房地产市场政策环境适宜
在市场准入政策方面，外资归根结底是通过投资房地产开发行业和购买房地产两种方式进入中国房地产市场的，而这两种方式在中国实际上都不会遇到政策障碍。
在外资进入房地产开发行业方面，无论是2002年3月发布的《外商投资产业指导目录》，还是2004年11月发布的新《外商投资产业指导目录》，其指导思想无疑都是正确的，就是对外商在房地产领域的投资鼓励与限制并举，一方面，新、旧《外商投资产业指导目录》中鼓励外商投资产业第八类都是房地产业(普通住宅的开发建设)；另一方面，2002年版《外商投资产业指导目录》的限制外商投资产业中，纳入了房地产类的两种项目：土地成片开发(限于合资、合作)；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，2004年版《外商投资产业指导目录》限制类别又增加了"大型主题公园的建设、经营"一项。然而，在实践中，由于以下原因，上述合理限制外商投资的指导思想遭到了严重削弱：首先，不同主管部门政策目标不一致，在中央层次就难以形成有效的政策合力。其次，在地方层次，许多地方政府"引资冲动"极为强烈，将招商引资作为工作的头号重点，将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标，层层分解落实，即使司法、妇联、教育、武装之类部门也不能幸免，有些地方甚至要求没有完成招商引资指标的部门领导在当地电视台检讨。在这种走火入魔的氛围下，以地价、税收优惠之类措施不分青红皂白地鼓励外资进入本地的做法蔚然成风，投资规模大、对gdp拉动作用强的房地产业自然不会逃脱招商引资者的法眼，结果是对房地产领域外商直接投资的限制几乎全部沦为具文。
在外资购买房地产方面，目前虽然针对房地产购买和转让制定了一系列汇兑管理措施，但实施效果不理想。在现行管理办法下，非居民既可以个人名义购买境内商品房，也可以企业、机构和基金的名义购房，其交易、登记、转让和购汇汇出环节不存在特别的限制措施。在我国对经常项目进行真实性审核和对资本项目进行严格管理的情况下，外汇资金以购买境内商品房的形式进行跨境流动相当便利，成为"热钱"流入的一种渠道。
外资的影响力不可小视
无需否认，外资进入境内房地产市场自有其积极意义，他们不仅为房地产开发提供了大量资金，增加了房地产市场的供给，而且外资房地产开发公司率先给国内市场引进了先进、成熟的房地产开发模式和产品，促进了国内房地产市场的跨跃式发展和竞争。然而，在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了我国国际收支失衡和人民币升值的压力，并提高了国内金融体系的潜在风险。
一、加剧国内房地产市场价格泡沫
无论是按照绝对水平还是相对水平(如收入房价比)衡量，中国房地产市场目前的价格水平都已经太高；外资大规模进入，又从两个方向进一步推高了房价：首先，外资进入增加了房地产市场上的资金供给，直接有助于推高房价。在某些地方、某些时期，外资直接推高房价的效果相当明显。上海2006年2月、3月房贷分别减少36亿元、38亿元，表明内资购买趋向减少，但同期平均房价却上升了5.5%，销售面积也逐月增长：2月份日均销售面积2.8万平方米，3月份日均销售面积5.9万平方米，表明外资的购买行为不仅抵消了内资购买减少对房价的抑制作用，而且把房价持续推向高位。位于北京市中央商务区的银泰中心是典型被境外买家控制的项目，境外买家多数来自台湾，从2005年年底到2006年6月初，成交均价从35505元／平方米上涨到43608元／平方米，涨幅23%。
其次，境外机构和个人的购房行为在国内房地产市场上产生了明显的"标杆效应"，很多境内民间资金受其影响纷纷跟风入市，间接推动了国内房地产价格持续上涨。
二、加剧国内住宅市场供求结构失衡
目前，我国房地产市场供求关系存在结构性失衡，高档住宅、商业物业过多，经济适用房较少，这种现象在北京、上海等大城市尤其严重。出于追求收益、流动性和管理便利等动机，也由于我国实施多年的外销房制度人为地将境外机构、个人购买房地产对象限制在高档次项目，境外机构、个人的投资通常集中于中高档住宅和商业物业，投资于经济适用房的比例较少，进一步加剧了中低档住宅市场的供求失衡的状况。
三、加大了国际收支失衡和人民币升值压力
国际收支失衡、人民币升值压力已经成为我国当前宏观经济管理面临的最大挑战之一。1995年以来，中国历年贸易顺差均超过100亿美元，2005年高达1019亿美元，2006年1-5月达468亿美元。与此同时，中国包括外汇储备在内的对外资产规模迅速膨胀，中国从对外净负债国跃居对外净资产国。2006年3月末，我国外汇储备已达8751亿美元，2005年末对外净资产2875亿美元。在全球贸易体系的背景下考察，一国单方面的顺差积累不可能无休止持续；在国内，庞大的国际收支顺差不仅削弱了我们的货币政策自主权，而且通过膨胀基础货币供给导致我国国内流动性过剩，国内资产市场价格泡沫增多。外资在人民币升值和房地产涨价双重收益预期驱动下流入境内房地产市场，加剧了我国面临的上述问题。
尤其突出的是，外资内流房地产市场与房地产等资产市场价格上涨之间是一种自我实现的关系：除了直接从国际市场传递过来的价格上涨(如大宗商品期货)之外，资产市场价格普遍上涨系流动性过剩所致，而流动性过剩重要原因又是经常项目和资本项目的庞大双顺差，使得我们的基础货币供给膨胀；而资本项目的顺差(包括一部分伪装成经常项目顺差的资本内流)在相当程度上又是在中国资产市场价格上涨的预期驱动之下造成的；……如此反复不已，若无其它干预，这个螺旋进程最后将以价格泡沫急剧破灭告终。
四、加大金融体系的潜在风险
如上文所述，目前我国房地产开发企业自有资金很少，高度依赖银行信贷；一些外资房地产企业还存在注册资本到位率低、虚假投资、自有资金严重不足和负债比例偏高等问题。而在个人(含非居民个人)按揭贷款中，从银行获得的住房按揭贷款最高可达八成。根据2006年一季度《中国货币政策执行报告》，截至3月末，房地产贷款余额已达3.2万亿元，占全部人民币贷款余额的15.7%，其中房地产开发贷款和个人住房贷款分别为1.2万亿元和1.9万亿元。在这种情况下，房地产市场价格泡沫一旦急剧破灭，势必危及整个金融体系。20世纪80年代末日本房地产泡沫破灭、1997年金融危机中东亚经济体房地产泡沫破灭的惨痛教训我们不可忘记。
关键在于外资、尤其是投机性热钱行为具有突出的"羊群行为"特征，一旦预期收益恶化(在房价高位持续上涨难乎为继的时候出现这种情况的概率很高)，或是投机者资金链断裂，或是其它新兴市场发生资本流动方向逆转，他们就会争先恐后退出。仅仅外资自身退出并不足以导致我国房地产市场崩盘，但他们退出可能引起国内投资者(或曰投机者)跟风抛售，那样结果就难以预测了。而在当前情况下，投机者资金链断裂和其它新兴市场资本流动方向逆转都未必没有可能发生。前几年，主要国家中央银行全面实行低利率，海外投资者(或者说投机者)有充裕的廉价资金可以使用。特别是日本从2001年3月开始实施零利率政策后，廉价日本资金大量流向海外市场，一方面，来自日本和其它东亚经济体的资本流入抑制了美国长期利率，以至于美国近两年出现了长期利率没有随短期利率同步上升的"长期利率之谜"，降低了美国投资者的融资成本；另一方面，日本的超低利率也为美国对冲基金等机构投资者创造了实施结转交易策略的机会，他们从日本借入低息资金，然后投向其它高回报市场。然而，从2004年6月到今年5月10日，美联储已经16次加息，联邦基金利率上升到了5%，世界性加息风潮方兴未艾，特别是日本银行已于3月9日取消了"定量宽松"货币政策，长期低迷的美日长期利率已经开始上升，海外收购者的廉价资金供给已经发生了根本性变化，某些海外投资者未必不存在资金链断裂的风险。而在5月以来，印度等其它新兴市场股市在连续数年大幅度上涨之后普遍大幅度下跌，外资基金纷纷抽回资金。如果上述趋势传染开来，一些重仓投资新兴市场的基金有可能陷入"共同基金死亡螺旋"(mutual fund death spiral)，即证券等资产价格下跌--大面积赎回基金股份--基金为应付赎回压力而变现资产--证券等资产价格进一步下跌的恶性循环。
监管和规范外资的制度选择
总体而言，目前外资在我国房地产市场上所占份额还不算高。借用里昂证券估算去年境外基金投入中国房地产市场金额上限39亿美元计算，不考虑其它渠道和形式的外资，不考虑去年7月21日人民币汇率改革前后的汇率变化，统一按1美元兑换8.27元人民币计算，39亿美元境外基金折合392.53亿元，在我国去年全年商品房销售总额18080亿元中只占1.8%。因此，短期内，境外资本、尤其是境外房地产基金还不足以成为我国整个房地产市场的主要操纵者，但在某些城市、某些种类房地产的细分市场上却完全足以做到这一点。
而且，以国务院办公厅2006年5月29日转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》为标志，国家已经对房地产市场展开了新一轮全面调控，提出的6条15项措施覆盖税收、信贷、土地供应与管理、房地产市场透明度等领域，旨在遏制房地产市场价格泡沫继续膨胀，保证房地产市场稳定。但在现行政策环境下，不仅房地产市场，在其它行业，紧缩导向的宏观调控也常常成为外资进入的契机。由于我国尚未具备成熟的货币政策实施环境，不少市场主体对资金成本的变动并不敏感，且过热产业相当集中，我国还不能完全依靠无差别的利率等工具对经济的总需求实施调控，达到调控产业发展的目的，在很大程度上还需要通过直接限制对某个过热产业融资的"点刹"式货币政策来达到目的。然而，宏观调控措施(主要是)同时也加大了突破、规避调控措施的诱惑力：某家企业如果能够通过某种渠道取得融资，那么政府对该行业融资的抑制反而将有助于该企业赢得、扩大行业内相对优势，因为其竞争对手受到了限制。在目前的宏观调控体系中，一个大漏洞就是引进外资渠道在很大程度上游离于我国中央政府的调控措施之外，因此他们也就成为企业突破、规避调控措施获取融资的主要期望之所在。在目前的招商引资热潮中，可以确定的是，如果没有国家的明确限制，地方政府必将对本地企业的各类引进外资计划给予大力支持，提供一切便利，从某些省级政府"大跃进"式的本地企业境外上市计划中就可见一斑。一旦这类行为普遍化，中央政府的宏观调控措施也就随之落空了。相应地，在近年来的历次宏观调控中经常出现这类情况：宏观调控限制住了内资，却促进了外资；限制住了国企，却为民营企业创造了空间。在中央政府努力遏制产能增长失控势头的同时，某些境外融资或外资项目却可以不受调控措施影响。
实际上，在国家对房地产市场的新一轮调控全面开展之后，外资进入中国房地产市场的步伐不但没有放慢，反而有加快之势：
5月底，香港新世界中国地产有限公司(0917.hk)以5亿元购入成都市心怡房地产开发有限公司60%股权。
6月6日，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利(stephen m. coyle)公开表示，花旗2004年在内地和港澳台地区房地产市场投资额约5000万美元，该集团计划到2009年将此数字提高9倍以上，在华投资占其全球投资比重从目前的15%-20%提高到25%。
……
鉴于外资在我国房地产市场泡沫形成、膨胀过程中的作用正日益突出，为了避免新一轮房地产调控沦为国际游资进入中国房地产市场的新机遇，除了消除过多流动性、保持人民币汇率基本稳定等措施之外，政府有关主管部门还应当专门针对房地产市场的外资加强协调和配合，形成有效的监管合力，遏制国际游资进入中国房地产市场。
一、遏制国际游资进入中国房地产市场的可选择措施
(一)取消对外资房地产企业的超国民待遇，进一步规范外资房地产市场准入和交易行为
外资企业的"超国民待遇"已经饱受诟病，取消势在必行。根据有关部门传出的信息，实现内外资企业所得税"两税合一"的统一的《企业所得税法》将在今年进入立法进程，我们还应当进一步陆续取消外资房地产企业在土地出让等其它方面的优惠待遇，尤其需要防止为非房地产外资企业变相涉足房地产市场提供便利。同时，强化对外资房地产企业和中介机构的市场准入审批，限制投机性炒作房地产；提高外资房地产行业的注册资本在总投资中的比例，使之与投资总额相符。
(二)从交易环节入手，加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理
在国际货币基金组织的187个成员中，有137个成员对外资投资房地产实施管制，像中国这样对境外机构和个人投资房地产开发和销售环节没有实质性限制的国家在全世界也非常少见。有鉴于此，我们应当加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理，将外资购买境内房地产纳入资本和金融项目管理，而不是如同现在这样放在经常项目交易项下。应当区分资本流入房地产行业的性质，着重限制短期投机性资本流入；加强交易主管部门和汇兑管理部门的协调，从交易环节入手，规定非居民(含境外机构)在境内购买商品房必须以其真实的居住和办公为目的，以限制其在境内炒作房地产。
从主要城市房地产交易情况来看，在境外买家中，来自港澳台地区的买方投机倾向强于外国买方。北京市房地产各类买家成交平均价格数据显示，外国人的成交价格在12000元／平方米左右，港澳台买家成交平均价格超过2万元／平方米。而且，港澳台地区买家投机倾向较强有着深厚的根源，因为港澳台地区人口稠密，房地产价格高昂，目前香港中档一手住宅单价即在7-8万港币／平方米左右，内地房地产价格相形之下显得颇为"低廉"。因此，如有可能，或许可以考虑对来自投机倾向较为严重地区的海外买家强化监管。当然，鉴于许多外资机构(特别是一些美欧投资基金)将香港特区作为进入中国大陆市场的基地，所以，在统计中显示来自香港的买家(特别是机构买家)未必完全就是香港居民。
(三)加强对金融机构房地产贷款的监管
加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。同时，规定境内银行(含外资银行)不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款，以遏制非居民个人和境外机构的投机性炒房。由于自有资本严重不足，多年来中国房地产开发企业高度依赖各类银行融资。如果没有通过各种违规运作手段套取的银行资金支持，房地产开发商许多操纵市场价格的手法根本无法运转；这些套取银行资金的违规手段能够得逞，往往又离不开银行管理层睁一只眼闭一只眼的不作为，乃至积极配合。有鉴于此，在清理房地产市场的信贷渠道时，我们必须充分发挥银行管理层"乌纱帽效应"的功能。
(四)充分运用税收等手段提高投机性购房行为的成本
根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，我国已经对购买多套房屋、购买高档商品房等实施了提高首付比例等措施，并对购买5年之内的二手房转让交易采取了全额征收营业税的措施。这些都是必要的，各地应严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，房地产主管部门应积极配合税务部门加强相关税收的征管。与此同时，政府应通过公开商品房建设成本等措施大力推进房地产市场透明化，必要时考虑取消销售期房制度。
二、调控国内经济基本面和完善财税制度
在更广阔的背景上考察，我们应当看到，目前还不占多数的外资并非我国房地产市场泡沫的始作俑者，而是在泡沫开始后的推波助澜者。因此，如果不消除我国房地产市场泡沫形成的基本因素，单纯遏制外资，必然无法收到期望的成效。我国房地产市场泡沫之所以经久难消，金融业和地方政府之所以有着如此强大的内在冲动去吹大房地产泡沫，原因之一是金融市场流动性过剩，商业银行必须为其与日俱增的剩余资金寻求出路，房地产等资产市场相应成为首选。原因之二是在现行财税体制下地方政府财权与事权不对应，财政困难，谋求预算外财源，把卖地当作最为便利的生财渠道。这两个问题不解决，对房地产市场的调控风头很快就会过去，然后就是故态复萌。有鉴于此，决策层还需要解决金融市场流动性过剩问题，并通过完善财税制度，促进地方政府财权与事权对应，缓解、消除地方政府的财政困难，并让被征地农民合理分享土地收益、改进分税制等措施，削弱地方政府卖地生财的动机，这才是治本之策。《中国经济报告》
