商业地产渐入佳境

政策即将出台基金有望上市
中国商业零售业2004年12月11日全面对外开放，中国消费率颇具前景的增长空间吸引着越来越多国际商家的关注。本土商业也将调整竞争战略，进入新的发展时期，商业地产面临巨大机遇。
　　据了解，全球第二大体育产品零售商和生产商法国迪卡侬公司已决定在2005年至2008年期间，将以华南为中心，把扩张重心放在北京为主的华北地区，2005年会在北京开18家4000至1万平方米不等的概念店、标准店，并在华北地区建立巨大的商业网络，同时兼顾向华西地区挺进。家乐福也将在北京、上海、广州和深圳等中心城市各开12家新店，同时，在另一些大城市各新开若干家新店，并计划今年新开100家迪亚店及增开10至15家冠军生鲜超市……，与此同时，今年初国务院将颁布《城市商业网点规划条例》，伴随城市新社区建设步伐的加快，该条例规划下的城市社区商业发展空间巨大，很多业内人士对2005年商业地产的发展前景表示出乐观的态度。然而，由于我国商业房地产开发尚不成熟，商业地产的开发企业急需解决政府规划不到位、项目定位不准、对各类商业业态建筑开发经验不足、招商乏力以及建设资金回笼慢等问题。这使商业地产开发呈现出“前途光明，道路曲折”的局面。
　　在经历了此前由各地方政府推动的许多带有明显形象工程的商业地产开发后，一些不符合商业地产运作规律的项目风险业已存在，随着近年国家对商业地产信贷政策门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，一定程度上限制了出于高投机目的的商业地产的盲目开发。专业人士分析，2005年，我国的商业地产开发市场将步入理性发展阶段。
　　目前，我国从事商业地产开发的企业多是搞住宅建设的。而住宅开发与商业地产开发存在很大差异，前者以售出为终结，是一种明显的短期业务；而后者则是通过租赁运营获得长远回报为目的，其是否能成功，设计规划直至后期管理等诸多环节，国外对于商业地产这样具有公共性质的物业开发非常严格和审慎，普遍的商业地产项目从规划到竣工入市需要10多年的时间，其间均需要有专业机构的论证、规划和全程设计。由于我国商业地产，特别是新型商业地产开发起步晚，专业中介曾呈现虚位。但可喜的是，近两年我国专事于大型商业地产开发的中介机构已迅速成长，如中海首佳商业设计公司借鉴国际上的经验，以本土化的国际型团队创立了全程一体化专业协同服务的“Z模式”，两年间，成功完成了30多个商业项目，其中10万平方米以上的项目就有12项。
　　在我国，商业地产开发主要资金来源是银行信贷，商业地产多为长期租赁物业，开发企业的建设资金被大量沉淀，构建多元化的资金渠道，分散房地产金融风险，成为商业地产发展亟待解决的问题。有专家认为，在良好的市场前景下，中外基金是否能进入商业地产开发领域，将对2005年商业地产的开发产生重要影响。
　　去年年底，华远地产与沃尔玛签下了盈都大厦逾2万平方米商业面积15年加15年的租赁合同，与此同时华远方面透露，华远地产将沃尔玛的租约在境外银行变现，使商业地产需长期沉淀的资金投入转为新开发项目的资金来源。华远的这项举措受到企业界的高度关注。专业人士认为，实现租约变现对商业地产发展意义重大。开发企业在规划设计之初即与商家联手组织后期经营活动，并通过租约变现资金支持的商业模式，既可以使建筑结构符合不同商业的经营模式，同时，开发企业用租约变现的方式，既使开发资金得以回笼，又使开发企业自身持有一定量优质资产。这种模式对新型商业和房地产业的长远良性发展是一个有益的突破。
　　另外已有消息，内地房地产信托基金有望在今年于海外上市，目前已经重新登记的50多家信托公司大多数都在研究相关问题，商业房地产商的退出问题、资金瓶颈问题已有望突破。（11B2）