关于加快盘活工业低效用地工作的建议

  盘活低效用地是践行新发展理念，推动高质量发展的必由之路。2022年市委、市政府印发了《宁国市批而未供、闲置和工业低效土地处置攻坚行动实施方案》，成立市委、市政府主要领导为组长的高规格领导小组，全面推进工业低效用地处置工作。为深入了解我市工业低效用地盘活情况，市政协成立专题调研组，通过企业走访、部门会商、委员座谈、外出考察等方式进行深入调研。现将调研情况报告如下：

  一、我市工业低效用地现状

  （一）工业用地基本情况。目前，全市共有工业用地（已出让）42713亩，其中经开区28185亩（含港口园区5757亩），港口镇9402亩（含海螺水泥7626亩），中溪镇2767亩，宁墩镇806亩，梅林镇837亩，其他乡镇716亩。随着园区建设不断深入，可供工业用地面积日益减少，同时，随着征迁、基础设施建设、土地指标等成本增加，供地成本也大幅提高，据了解，港口园区工业用地成本已超过80万元/亩。

  （二）工业用地效益情况。2022年，全市纳入亩均效益评价的447家规上工业企业平均亩均税收14.94万元，其中，亩均税收低于平均水平的313家，占比70.0%，连续2年低于3万元的企业49家，占比11.0%。占地5亩以上的157家参评规下工业企业平均亩均税收1.75万元，其中，亩均税收连续2年低于3万元的103家，占比65.6%。工业企业总体亩均效益较低，已成为阻碍经济高质量发展的重要原因。

宁国市2022年工业企业亩均效益情况表

类别 指标		企业数 （家）	用地面积 （亩）	税收 （万元）	销售收入 （万元）	亩均税收 （万元/亩）	亩均销售收入 （万元/亩）
规模以上工业企业	总数	447	19050.3	284530.1	5132930.0	14.94	269.44
	A类	83	4463.3	173933.3	2584237.0	38.97	579.00
	B类	177	8678.3	85423.9	1784506.8	9.84	205.63
	C类	100	2872.6	14017.1	338584.8	4.88	117.87
	D类	39	1302.5	2618.6	124361.8	2.01	95.48
	不定级	48	1733.6	8537.3	301239.6	4.92	173.77
规下参评工业企业	总数	157	3687.2	6442.6	100268.3	1.75	27.19
	A类	5	53.2	793.5	7601.5	14.92	142.89
	B类	21	196.0	1100.0	21003.2	5.61	107.16
	C类	18	389.3	1736.5	25378.2	4.46	65.19
	D类	108	2902.8	2619.5	44261.0	0.90	15.25
	免评	5	145.9	193.1	2024.4	1.32	13.88

 

  （三）盘活进展情况。据初步摸排，我市现有各类工业低效用地企业163家，面积5376.37亩，今年1-6月先后盘活22家，面积1198.5亩，盘活工作任重道远。

宁国市工业低效用地企业盘活进展情况表

区域 数量	摸排企业数		盘活企业数
	企业数	土地面积	企业数	土地面积
开发区	121家	4053.35亩	11家	782.5亩
乡镇街道	42家	1323.02亩	11家	416亩
合计	163家	5376.37亩	22家	1198.5亩

  二、工业低效用地形成的原因

  （一）前期用地粗放管理。前些年招商预审把关不严，企业要地有求必供，对项目可行性多是象征性审核，有些企业厂房刚建成就断了资金链。如波斯特箱包公司仅搞了个开工仪式，项目建设还没启动就宣布破产。同时，“批多用少”现象突出。如双津集团、亚夏集团等企业供地几百亩，实际项目用地只有几十亩，剩余土地用来建设厂房对外租售（或闲置），变相进行工业地产开发。

  （二）企业经营管理不善。部分企业在发展中未能准确把握市场方向，投资出现偏差，无力加大投入进行设备更新或转型升级，亩均效益低下，甚至处于停产半停产状态。据统计，纳入宣城市调度的70家企业中的亚兰光电、凯瑞生物等27家企业是因经营不善导致低效用地，且多数企业处于停产半停产状态。

  （三）行业整合工作滞后。耐磨铸造等部分行业生产工艺落后、产业层次较低，企业鱼龙混杂，且相互压价、恶意竞争、散而乱现象突出，占用大量土地、能耗、劳动力等资源，亩均效益却远低于全市平均水平。如我市耐磨铸造企业大大小小近170家，规上企业平均亩均税收也仅9.6万元左右。

  （四）项目监管不到位。早期供地项目的投资协议不规范，项目建设履约监管机制未建立，对企业的亩均税收、投资强度、产值效益等指标管控没有真正落到实处。如宇诚液压、强力塑业、铁蹄机械等新供地重点项目企业，厂房建成却未达效入规。

  三、盘活工作中存在的困难

  （一）历史遗留问题复杂，矛盾解决难。一是债务问题化解难。多数低效用地企业利用土地、厂房进行抵押融资，既有银行借贷，也有民间借贷，且金额较大。如少赛耐磨资产评估价仅几百万，而企业债务达上千万。二是土地性质认定难。既有国有出让的工业用地，也有企业租用的集体土地，有的手续不全，有的未批先建。部分乡镇前期土地管理工作不够规范，项目准入把关不严，招商引资项目仓促落地，企业建设后，未及时完善用地报批、规划及建设手续，导致土地无法盘活。三是企业成本核算难。多数工业企业组织实施了生产工艺、行业标准等相关认证，腾退搬迁后需要重新认证，成本难以核算。部分企业有隐性工程建设，但无法提供票据、影像资料等有效证明材料，在资产评估中无法认定。

  （二）企业腾退意愿不强，收储清退难。一是企业期望值过高。随着工业用地资源日益减少，土地价格水涨船高，且一地难求，多数企业待价而沽，且期望值很高。如睿杰物资、方华泵业等企业的心理价位远远超过评估价格，谈判难以取得突破。二是厂房出租有利可图。部分企业改变土地用途，将闲置工业厂房出租，在资金压力不大的情况下，宁愿收取租金，也不愿腾退。据统计，开发区有76家企业存在厂房租赁情况，承租企业565家，租赁价格13-15元/平方米/年，盛豪绣业、申康竹木等闲置厂房较多企业每年有几十万元的固定租金收入。

  （三）工作协调机制不畅，盘活推进难。一是工作调度不够。虽然成立了高规格的领导小组，但总体推动力不强，协调不畅，定期调度机制尚未完全落到实处，多头管理、多头不管现象存在。如在博尔建筑公司盘活过程中，经开区与国投阳城公司对企业生产设备收储意见不统一，盘活工作难以推进。二是工作合力不够。低效工业用地处置涉及部门多，经信局牵头作用有限，部门间沟通不畅，统计口径不统一，数据“打架”现象存在；差别化水电气价格、消防、环保、税收等各类倒逼手段未能有效运用，难以形成工作合力。三是要素保障不够。乡镇人力、财力有限，工作专班难组建，融资渠道不畅，无力自行开展盘活收储工作，只能依托经开区或国有平台公司联合进行。

  四、外地经验做法

市政协盘活工业低效用地重点协商会召开后，调研组赴江苏溧阳进行了考察学习。他们的主要做法：一是牢固树立“一盘棋”思想。市级层面一盘棋统筹，全面做好顶层设计、收储标准核定、工作调度、资金调剂等工作；部门间通力合作，强化信息共享，开展综合体检、联合执法等工作；园区与乡镇全面协作，共同梳理整治清单，拟定收储方案，国有公司全面参与，提供收储平台。二是成立工作专班。从相关职能部门抽调业务骨干成立工作专班，具体做好清单审定、方案制定、任务分配、督导检查等工作。同时，对推动困难、情况复杂的“危污乱散低”企业，组织相关部门按照职责分工启动综合体检程序，加大联合执法检查力度，形成工作合力。三是坚持连片整治。科学界定各产业园功能定位和产业规划，对不符合园区产业规划的企业进行集中清退。每年连片整治区域的面积不少于治理清单总面积30%，推动园区建设变散为整、成片开发，为招大引强奠定基础。

  五、盘活工业低效用地的几点建议

  （一）加强工作领导，确保高位推动。一要加强工作调度。定期召开领导小组会议，对盘活工作进展情况进行调度，及时研究、解决工作中出现的重点、难点问题，确保盘活工作稳步高效推进。二要组建工作专班。参照征收征迁工作模式，从相关部门抽调专业骨干，组建工作专班，全面做好盘活清单审定、方案制定、任务分配、督导检查等工作，并根据盘活企业实际情况，按照部门职责分工，实行工作包保、协保、联保制度。三要完善工作机制。树立“一盘棋”思想，进一步明确各级各部门工作职责，并将盘活成效与部门考核、资源配置等挂钩，激发部门攻坚克难、干事创业的激情。完善低效用地标准认定、盘活清单梳理、收储成本核定、资金统筹、收储洽谈、工作调度、督导考核等工作机制，确保盘活工作规范有序开展。

  （二）实行拉网排查，全面摸清家底。一要完善土地档案。对已完成供地的工业项目进行拉网式实地摸排，全面查清土地位置、面积、权属及土地开发利用现状，“一地一册”建立土地调查档案。二要深挖低效存量。制定工业低效企业退出办法及标准，明确亩均税收、投资强度、产值效益等指标要求，继续深挖存量工业低效用地，建立盘活工作台账，并实行清单化、动态化管理。三要实行综合体检。借鉴溧阳经验，组织相关职能部门对纳入盘活清单的低效工业用地企业进行全面综合体检，将企业存在的问题排查到位，为后期盘活工作提供支持。

  （三）坚持疏堵结合，做到因企施策。一要项目嫁接一批。引进资产管理公司，通过市场化操作方式，打包收购低效用地企业闲置土地和厂房，围绕上下游产业链，做好项目引进嫁接，解决闲置用地“零地效”问题。二要集中清退一批。明确园区产业发展定位，对不符合产业发展定位或达不到供地条件的企业，实施跨区域整合、组团搬迁、集中清退，引导入驻标准化厂房，助推点状、闲散土地成片开发和产业集聚发展。三要行业整合一批。加强产业分析研究，在耐磨铸造行业试点推进行业整合工作，组织行业内有实力的企业通过兼并重组、股权转让等方式，对生产工艺落后、亩均效益低的中小微企业进行整合，加快要素资源集聚，助推企业做大做强。四要倒逼整治一批。强化低效用地企业厂房出租管理，严格实行审核制和“黑名单制”，并通过加大消防安全、环保排污、偷税漏税等执法检查力度，实施水电气等资源配置差异化管理，增加企业租赁成本，切断租赁收入源头，倒逼企业参与盘活。五要司法拍卖一批。对资不抵债且漫天要价的“僵尸型”企业，要敢于“亮剑”，加大土地使用税征收力度，充分运用税务、银行、司法等手段，通过法院拍卖或强制破产等方式盘活。

  （四）强化要素保障，助力盘活工作。一要优化招商政策。建立招商引资和工业低效用地企业信息互通平台，实现资源共享，提高客商需求和要素供给匹配度；出台招商引资项目利用工业低效用地优惠政策，鼓励招商引资企业优先使用工业低效用地。二要做好信息共享。建立工业企业大数据共享平台，整合土地出让、工商登记、税收缴纳、金融信贷、安全生产、质量监管、水电费缴纳等各领域信息，实现部门信息共建共享，为盘活工作提供数据信息支持。三要强化资金保障。通过包装“退二优二”“园区更新”等项目，加大国有平台公司融资力度，为盘活工作提供资金支持。探索设立“土地收储”专项基金，制定具体操作管理办法，为乡镇和园区收储盘活提供资金周转，待新项目落地后归本还息。四要优化入园政策。加快汪溪智能产业园和标准化厂房建设，提升已建产业园的基础设施和服务水平，出台腾退企业入驻或购买标准化厂房优惠政策，引导盘活中的小微企业和租赁企业入驻。

  （五）坚持源头管控，实现长效管理。一要及时预警提醒。建立工业低效用地企业预警机制，常态化开展工业企业亩均效益综合评价工作，对首次被认定为D类企业的，及时告知企业，督促企业进行技术改造和转型升级。二要强化供前把关。组织相关企业参与政府招商引资工作，对招商引资项目信息进行综合评价，提出参考建议；规范项目供地并联审批制度，严格实施各项指标审查、论证，全面规范投资管理合同，明确投资强度、亩均税收、容积率和违约责任等事项，确保新供地项目质量。三要加强供后监管。加强部门联动，对因历史遗留问题导致土地闲置的企业，签订补充协议，一次性限定建设周期和投产时间；加大对新供地项目开工时限、建设进度、容积率等指标的常态化监管力度，从源头上防止新的工业低效用地产生。