商业地产将开启新“黄金十年”

　　中国房地产下一个十年的发展机遇在哪里？商业地产能否担当今后房地产的发展重任？日前，沪上主流媒体联合举办“2011楼市新政下的投资之道”论坛。

　　复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长尹伯成、中国房地产信息集团地产分析师薛建雄、盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民、上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷等知名房地产专家和沪上媒体一起，共议新形势下的楼市新机遇。

　　尹伯成说，多年来，我国商业地产价格和住宅价格倒挂，他建议购房者可以考虑买一处有价值的商业地产，但购买时有三点很重要，一是找准开发商品牌，二是考量该开发商物业的长期收益情况，三是必须地段好、人气旺。

　　赵春雷认为，今后，开发商可能会朝三个方向转型，一是纷纷建立商业地产部，二是开拓代建业务，三是逐步成立房地产金融部。

　　薛建雄指出，商业地产的消费群体非常庞大，现在资金逐渐进入该领域，两三年以后，商业地产将迎来较快发展。

　　数据显示，2010年，全国商业地产大单交易频现，整购案例超过25个，一线城市共发生18笔大宗交易，二三线城市大宗交易超过7笔。除了万达专注于商业地产的开发外，万科、保利、富力、华润、金地等大型房企也纷纷在全国范围内抢滩登陆，不约而同地称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。陈立民说，越来越多的开发商从纯粹的快速滚动的住宅开发模式，分出一部分精力和资金投入商业地产开发，少数开发商甚至全部转向持有型物业，这是一个趋势。

　　商业地产的专业性更强，门道更多，怎样选择？

　　某商业管理有限公司负责人认为，商业地产的投资需要更加专业的技术，更加持之以恒的耐心。好的商业地产，不仅要看它的商业形态和商业组合，更重要是看它的商业经营者。因为商业需要根据市场的发展不断变化。以五角场万达广场为例，从开业至今品牌更换率达到70%以上，更多好的品牌进入，整个商圈不断提升和完善。周浦万达广场建设之初选址受到诸多怀疑，事实证明，它日均客流量一直保持在4万人次，车流量3200辆。

　　毫无疑问，商业地产与品牌结合，不仅提升了物业本身的价值，也给后期商业地产的运营注入了勃勃生机，带给投资人的则是稳定的收益保障。一位著名的商业地产开发商一语道破天机，进入商业地产的门槛可高可低，但成功的商业地产需要拥有很大体量的持有物业，以及能够把这个物业经营管理好的团队。记者 许国萍

何为商业地产

商业地产，是指作为商业用途的房地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身和休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的房地产，属于商业地产范畴，也可以单列。

商业地产的形式比较多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场和办公楼等，工业园区一般不划为商业地产。有些地产形式是融合了住宅、商业、工业和旅游等的复合地产，界限不一定划分得那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。

商业地产规模有大有小。规模大的商业房地产如销品茂项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。对于规模较小的商业房地产，大多数项目采取租金回收的方式。

商业地产有几种经营模式。一是只租不售。通常是把物业建成以后形成独立的产权，再进行招商合作，以租金作为主要的收入来源。二是出售。这是商业地产最原始的模式。三是租售结合。通常是投资商或开发商将其中的部分物业出租，部分用来出售。（信义房屋供稿