城市房屋拆迁管理的具体规定

   城市房屋拆迁是指取得的房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地
上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
　　《条例》规定的适用范围是指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要
对被拆迁人补偿、安置的活动。城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被
拆迁人补偿、安置的，可参照执行。集体土地上的拆迁行为，按照土地等有关法规执
行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自律行为，不属于《
条例》所调整的范围，不需要申领房屋拆迁许可证。
　　拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不
包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以特别的保护。拆迁人应当依照
规定对被拆迁人给予补偿、安置，被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不
同于拆迁期限，拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期
限从属于拆迁期限，搬迁期限各不相同，但都不能超出拆迁期限。城市房屋拆迁必须
符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
　　房屋拆迁申请
　　房屋拆迁是许多建设项目的前期工作。为了防止建设项目的实施者利用拆迁具有
的强制性，损害被拆迁人的合法权益，同时也是为了保护拆迁人的合法权益，保障建
设项目顺利进行，要对房屋拆迁实行行政许可制度。
　　《条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府
房屋拆迁管理部门提交下列资料：
　　（一）建设项目批准文件；
　　（二）建设用地规划许可证；
　　（三）国有土地使用权批准文件；
　　（四）拆迁计划和拆迁方案；
　　（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
　　拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围
、拆迁的对象、拆迁的实施步骤，对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业
单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况、涉及拆迁的各项补偿费
、补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。
　　拆迁审批和拆迁许可
　　房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和按规定提交的批准文件后，应对申请内容进行
审查，并对拆迁范围进行现场调查。主要审查申请人提供的批准文件是否齐全、有效
，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有
争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限
是否合理等。
　　经审查，批准拆迁的，房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。
《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为合法
的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。房屋拆迁管理部门发放《拆迁许可证》时，应当
向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限
等。拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆迁宣传和政策解释工作。
　　拆迁协议
　　《条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置问题签订书面合同。
拆迁人必须对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人必须执行批准的拆迁决定。拆迁人与
被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议
的形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。
　　在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对
于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界
定。拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安
置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《民法通则》和《合
同法》。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照
约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法成立的协议，受法律保护。
　　拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地
点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应
包括违约责任、解决争议的办法等条款。本款所列拆迁补偿安置协议的主要内容，并
非所有的拆迁补偿安置协议都需载明。具体载明哪些内容，还应视拆迁补偿的方式不
同而不同。对于实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议主要应载明补偿金额、搬迁期限
；对于实行产权调换，拆迁补偿安置协议主要应载明安置用房面积和安置地点、搬迁
期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。
但《条例》规定，拆除代管房屋，必须经过公证机关办理公证。
　　拆迁的实施
　　拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得
超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托
拆迁。自行拆迁与委托拆迁是两个相对应的概念。自行拆迁，是指为了某项目建设需
要，已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己，实施拆迁工作，拆迁工作一般
包括对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议，组织拆除房屋及其附
属物等。委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆
迁资格的单位去承担。
　　在实践中，由于建设单位的建设项目一般是单一的，拆迁工作是非常经常性工作
，在拆迁过程中由于从事拆迁工作的人员对有关法律、法规、政策的生疏、对拆迁业
务不熟悉，往往容易造成失误或损失。
　　为了适应社会化、专业化生产的要求，由专门从事城市房屋拆迁的单位承担拆迁
，有利于节约人力、物力和财力，减轻建设单位前期工作的负担。对大多数拆迁人来
说，委托拆迁会是经常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，也不得接受
拆迁委托。拆迁补偿安置资金必须全部用于拆迁补偿安置，专款专用。县级以上地方
人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。具体监督的办
法，《条例》没有明确，各地可以根据实际情况做出规定，确保拆迁补偿安置资金不
被挪作他用。