物业税震荡房产业

    有关专家指出,若开征物业税,房地产企业将面临"洗牌"
　　去年央行121号文件和国务院18号文件的相继出台,给中国房地产行业带来不小的震荡,全行业面临重新洗牌已是不争的事实。而近期,国家税务总局局长谢旭人明确指出,实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,并相应取消有关收费。随着物业税被提上议事日程,房地产行业又将遭遇一场革命。这一重又一重政策的相继出台,无论从资金信贷,还是到税费征收,都将直接影响到房地产开发商的"钱袋子"。有关专家指出,若开征物业税,不仅会带动相关税制进行全面调整,而且房地产企业也将面临一次全面清理,整个行业的供需水平将产生较大变化。
　　现行税制名目繁多
　　契税、印花税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税……想一口气说完与房地产有关的税目,并不是件容易的事。据了解,在现行房地产税费体制下,涉及房地产业的税种有九个,大致可分为三类:房地产取得税类、房地产保有税类和房地产转让税类。而在每个大类下,又有各式各样名目繁多的收费项目,这些收费项目可达百余种。其中是否都是合理收费,应该打一个大问号。据国家建设部做过的一项调查,在全国目前各大城市中涉及房地产的各项杂费有80项到200项不等,其中有合理的收费,但大部分属乱收费的范畴。
　　对于我国现行房地产税费的混乱状况,专家们表现出了普遍的担忧。有关专家指出,在国外的房价中,土建安置等成本约占房价的70%,税费及其利润约占30%。而在我国,土建等成本仅占房价40%,其余约60%为税费和利润。名目繁多的税费多集中在房地产交易环节,而房地产保有阶段,税种较少,从而导致房地产二次炒作投机较为严重。
　　实际上,由于房地产业所涉及税费调节对象主要是房地产开发商,这一环节税费过重,无疑令开发商采取税费转嫁的方式,将土地出让金和各种税金杂项转移给购房者,让购房者一次性缴纳70年的土地税或地租。这在相当程度上扭曲了房价的定价结构,令房价高企。
　　物业税"假想"
　　面对房地产领域杂乱无章的大小税费,物业税以其简单明了的特点似乎已成为今后税改的重点。国家有关部门对此的态度表现得相当积极。在2003年10月举行的党的十六届三中全会上,开征物业税的内容已写进了全会的公报中。之后,财政部部长金人庆和税务总局局长谢旭人也都在公开场合表示,在条件具备时开征物业税。而最近,中国人民银行行长周小川又加以强调,中国即将出台物业税。
　　对于物业税开征与否,其实只是一个时间的问题,而接下来,物业税的税负水平方案的制定倍受关注。对不动产开征统一规范的物业税即财产税,是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。建设部有关专家表示,征收物业税肯定是在一个合理而且业主可以承受的范围之内,有些国家征收的不动产税率是3年内不动产平均值的0.5%,如果按照这个标准计算,应该不会增加业主负担。
　　也有专家提议,税率可考虑为0.8%--1.2%。对于目前租金回报率在7%的房价,如果房价降低10%--15%,该房产的回报率会升至7.8%--8.2%。假设物业税率为房产价值的0.5%,税后净回报率将会达到7.3%--7.7%。如果征收物业税之后,房价降低10%,物业税率为0.8%,则税后净回报率仍能保持在7%的水平。如果房价降低15%,要保持7%的回报率,物业税可调高至1.2%。
　　撬动供需杠杆
　　从上述的计算我们已能清楚地看到物业税与房价以及投资回报之间的相互作用。物业税这一新政对于我国整个房地产业所带来的影响,业界反应不一。一位房屋中介公司的销售经理告诉记者,房地产市场目前多以"买房出租"作为投资形式,在新的税收制度下,投资者持屋成本将增加,"买房出租"的利润将会大大缩水,如果投资者因此把资金转移到其他项目中,投资类物业的市场前景就会受到打击,并进而影响到房地产市场现有的繁荣局面。
　　房地产开发商的想法又有不同。一位房地产上市公司的负责人认为,由于土地出让金、土地转让税以及房产税将被未来的物业税所取代,使得原来一部分处在房地产开发阶段的税费流向房地产保有阶段,税收负担将由购房者而非开发商承担。因此,开发商的现金流将大为提高,开发商的资本性投资预计将减少15%--20%。而减少的这部分成本将有可能体现在房价的下调上,房价下降将进而刺激房地产需求,缓解开发商的现金流状况。
　　有关专家指出,物业税有利于调动消费,可以缓解房价上涨的趋势,挤压房价高企所产生的泡沫,同时,通过开征物业税,有助于提高现有税收体制的效率,进一步清理房地产业乱收费的状况,有利于房地产长远健康的发展。
现行房地产部分税制一览表
征税环节　　 税种　　　　　 税率％　
房地产开发　营业税　　　　　5　
　　　　　　印花税　　　　　0.05或0.03　
　　　　　　房产税　　　　　1.2　
　　　　　　城镇土地使用税　0.5--10元／平方米　
　　　　　　企业所得税　　　33　
　　　　　　土地增值税　　　30--60　
房地产转让　营业税　　　　　5　
　　　　　　契税　　　　　　2或4　
　　　　　　企业所得税　　　33　
　　　　　　个人所得税　　　20　
　　　　　　土地增值税　　　30--60　
　　　　　　印花税　　　　　0.5　
房地产出租　房产税　　　　　12　
　　　　　　城市房地产税　　18　
　　　　　　营业税　　　　　5　
　　　　　　城镇土地使用税　0.5--10元／平方米　
　　　　　　企业所得税　　　33　
　　　　　　个人所得税　　　20