公用事业，民营地产的新机会

    九月初，国土资源部土地利用司副司长胡存智在最近一次关于土地市场变化的会议上将基础设施投资作为获取土地的一种重要创新方式。他认为：基础设施的市民参与，社会资源的进入已经开始出现苗头，这个苗头在地产业上面是一个非常值得探索的领域。
    实际上地产领域已经有捷足先登的探索者。据报道：2002年上半年，香港李嘉诚旗下的和记黄埔斥资2．5亿港元收购在香港创业板上市的百江燃气12．8％的股份，借此进入内地燃气市场。此前，百江燃气早已在昆明、贵阳、衡阳等地有投资项目，现正全力抢占西气东输沿线城市。
    而李嘉诚还不是最早的探索者，被《福布斯》连续评为全球两百家最佳小公司的新奥燃气公司，最先也是通过房地产项目的利润来形成现金流对其基建设施的投资进行资金上的支持。
    据悉，大连的大部分供暖系统也已经被一个“私营房地产企业”包下。这样的事情在接二连三的发生，从某种角度而言，它们不是一些孤立的现象，而更像一种趋势。
    因为房地产商在从事房屋建造的时候，发现市政条件的好坏直接制约项目价值的高低，而政府在这个环节要么因为缺钱而设施落后，要么因为管理混乱而效率低下。现在，对于民营开发商而言，有了新的机会。其实，从某个角度而言，民营开发商介入到一级土地开发环节和这一领域的政府开发商相比的优势是：民营开发商有更新的概念、更灵活的操作方式和更有效率的管理。
    情况看起来确实如此。已经有不少民营开发商准备通过对面积较大的区域进行整体规划并承建基建而获利。在土地市场的政策出台加大了对发展商的资金实力的要求，同时，信贷政策又收紧发展商资金来源的时候，这种方式对于民营发展商来讲具有深远的积极意义。
    一方面，也可以减轻拿地的资金压力和拓宽资金的来源渠道。首先，从事基础设施的发展商可以继续通过和政府协议获得土地，比如1999年，浙江义乌把儿童公园推向市场，就采取政府向民营投资者划拨相应的土地补偿。这里可以采用土地置换政府债务的形式，即由政府和开发商通过协议的方式将项目范围内的一块土地通过评估定价之后出让给开发商，购买此块土地所需的资金从以后政府债务中减去，这就使得开发商免去前期拿地的资金压力。
    其次，风险较小的城市基础设施建设投资虽然回报率不高，但凭其稳定性可获得国内社会资本的青睐，2002年7月上海爱建公司推出了上海外环隧道项目资金信托计划，仅用7天就发行完毕原计划用一个月发行的5．5亿元的发行任务，另外，有资料显示：基础设施建设项目上的资金信托由于市场反应良好正在成为保险资金关注的焦点；同时，此种类型的项目也是国际资本市场的“宠儿”，开发商可以通过将整个基建项目打包到海外市场争取投资者，由以往的经验表明，看好此领域的投资者多为中长期的投资者，从而保证了长期稳定的资金来源。这一点对于地产民营企业来讲，亦有重要的意义。
    另外，这种项目也可以争取到诸如亚洲开发银行等专业金融机构在资金、技术和法律援助等方面的支持。亚洲开发银行的魏红说：“亚洲开发银行的民营部门的战略目标之一是为民营企业发展创造一个良好的政策投资环境，创造商机，以及鼓励和带动商业资金到发展中国家来投资。如果一些私营企业不太放心的话我们可以跟他一块投资，作为一个先前投资和作为一个比较相对危险可以减少的投资。主要投资的领域包括基础设施建设、金融机构、中小企业及一些试点性的教育卫生项目。”
    另一方面，可以通过承建或改善某个区域的基础设施而获得此地区地皮升值的收益。以往的绝大多数经验还都只是部分基建带来的收益，比如香港地铁的建造案例。就如经济学家盛洪所言：可以将交易费用较高的产品或服务的成本，加在交易费用较低的产品或服务的价格中。就好像是政府可以将一段河道交由房地产开发商清理和维护，因为只要该开发商拥有沿河土地，河道的清洁就会提高沿河土地的价值一样。而目前盛行的所谓的“教育地产”也比较接近通过为人们提供公共服务来提升社区价值的道路。
    这种方式，并不仅仅使开发商受益。从老百姓的角度来讲，可以获得更多和更方便的服务或产品。同时，对于中国相当多的地方政府而言，通过这种方式既可以出政绩，也可以大大减轻城建资金的压力，正像清华大学金融系教授朱武祥所认为的：城市政府可以在十年的开始适当负债，把在十年内需要的基础设施按合理工期建成，用此后各年的建设资金分期还债。基础设施建起来了，投资的硬环境及时得到改善，假如软环境也相应改善了，城市将获得更强的吸引投资的条件。投资的增加会带来ＧＤＰ和地方财政收入的加快增长，使地方经济发展步入良性循环轨道。在此过程中，也能令政府职能发生转换，由事事亲历亲为变为一个专业的监管者和服务者。
    但是，在这种远景美好的机会中也蕴含了极大的挑战。
问题
    首先，民营地产企业是否有充足的人才？
    我们必须明白政府之所以在这一领域放开，允许民营企业加入，主要是由于政府不能单独提供相关基建项目或服务的资金和专业人才。
    很多政府在和民营企业签一块“几平方公里的建设项目”的时候，除了希望民营企业为其分担投资压力，也希望通过规划建设的项目能够真正具有活力和长期的生命力。
    因此，对于要进入此领域的地产公司而言，最重要的还不是解决资金问题，而是专业人才的问题。因为如前所言，基建项目是一个对投资者富有吸引力的项目，在这一点上并不需要操太多的心。目前来讲，最缺的还是在各个专业领域拥有前瞻眼光的高级人才作为企业的专业顾问。
    另外，要将这些人才恰当的组合起来，形成合力产生优秀的方案和将方案变为可操作的现实，也要求民营企业具有优良的管理能力。尤其是对于一个几平方公里的“城区”规划的时候，这里要求的并不仅仅是空间形态上的设计能力，而是要有能力将本地经济状况和国家乃至国际的经济状况联系起来，从经济的角度进行有效的产业布局规划。
    从这个角度来讲，对于民营地产商而言，真正规划和建造一个有生命力的城区仍然是一个非常大的难题。
    第二，如何协调多方利益？
    对于基建项目的投资来讲，由于涉及到多方的利益：有消费者、老百姓的利益，也有政府和私营企业的利益，同时，如果将项目打包在国内国外寻求投资的话，又涉及到国外、国内投资者的利益。因此，关键的地方在于形成有效的监管，以求达成多方利益的制衡与协调。
    这里关键问题是谁来做监管者？人民大学制度分析和公共政策研究室主任毛寿龙认为：政府仍然是决策者，但同时也作为监管者而存在。但是这里的监管并不是单方面由政府来执行的，在国外的经验中，“监管的模式一定要强调利益的相关方，比如运营者和消费者、甚至潜在运营者等都应该进入监管过程”。换句话说监管应该并不只是由一方单独来完成。只有这样才会最大限度地保证多方利益的协调，也才会最大限度地防止“新的黑洞”的出现和“新的寻租工具”的产生。
    理想的监管方式或许可以考虑毛寿龙的建议：可以设立一个非政府组织，代表人民大众的利益，对各项公用事业的投资额、收益情况和是否亏损进行监督和审核。
    在这个层面上，最需要保证的是决策的透明度、老百姓和投资者的知情权。只有“通过更多方面的参与、更全面论证和理性的选择”，才有可能保证最终得到一个恰当的方案，既能权衡各方利益，又能让城市持续发展。
    但是我国的现实情况仍然是：每一个环节都存在着决策的任意、不透明和单一化，老百姓和专家的参与程度不够等等不利于形成有效监管的问题。对于民营企业来讲，应该考虑的是如何保证自己长期投资的利益。
    三，如何约束政府？
    正准备进军此一领域的民营地产——和一集团的一位负责人提出了这样的疑问。
    由于投资基建是一个中长期的事业，有可能面临政府换届，那么在这样的时候如何保证上一届政府承诺的投资回报就成为私营企业必须要考虑的问题？
    又由于我国在这一方面还处于引进和探索阶段，相关的法律法规还很不完善，鉴于在此前政府对市场的管理多是通过可以时时变更的政策而不是通过法律法规来进行，在和政府订立契约的时候又要充分考虑政府可能变更原承诺的可能性。
    因此，对于民营地产商来讲，在介入这一领域的时候，也必须将在这个环节有可能出现的风险以及应对方法充分考虑清楚。