如何防范“假按揭”

为了抑制经济过热，目前商业银行正在紧缩包括房地产开发等多个产业的贷款规模，但对于个人按揭等低风险业务不在限制之列，于是一些开发商抓住银行政策的空隙，大肆进行“假按揭”融资。
　　所谓个人住房贷款“假按揭”，是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。通常采用的方式是，开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。这样开发商能够尽快“销售完房屋收回投资，及早获利。有的开发商在通过虚拟购房人取得的银行贷款后，待将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。
　　“假按揭的主要特征是，开发商将积压的房产套取银行信用，诈骗银行信贷资金。主要表现形式为：一是开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；二是以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；三是以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；四是银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数个人住房按揭贷款；五是所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；六是开发商与购房人串通规避“零首付”的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种“假按揭”的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100％的借款。这种隐蔽性较强的“假按揭，对银行来说风险同样是存在的。
　　那么，“假按揭”何以如此猖獗？首先，由于楼盘定位失误、销售缓滞，项目面临崩盘危险，银行贷款难以收回，开发商损失惨重。为避免倒闭，开发商想方设法寻求“出路”，其中“假按揭就是开发商常用的手法之一。于是，开发商通过自己的员工、亲戚、朋友，甚至请外来民工充当购房者“购买自己的房产，通过办理“假按揭套取银行贷款，达到回笼资金的目的。这些所谓的购房者与开发商有协议在先：约定只“落名而不负还款责任。当这些房屋遇到真正的买主时，开发商则提前还贷，到房管部门注销抵押登记后转让给真正的购房者。
　　其次，由于中小房地产开发商的自有资金有限，有些在楼盘建设时就会出现资金吃紧，在卖楼花阶段，碰上大量现楼出货。因近年来期房销售中存在的诸多问题，导致购房者的选择越来越向现楼倾斜，造成许多期房烂尾，开发商通过卖楼花回笼资金难度越来越大，于是一些开发商将“假按揭”黑手伸向银行。
　　第三，当一些楼盘在卖尾货阶段，接近清仓的时候，由于这些尾货很难卖得出去，即使勉强卖出价钱也不理想，于是，一些正在开发新盘的开发商由于流动资金紧缺，就将旧盘的尾货通过“假按揭”“打包”给银行。这些楼盘往往会将定价标高，以套取更多的信贷资金，因而银行的风险会更大。
　　第四，商品房开发贷款要求比较严格，而住房按揭贷款的手续要相对简单，且个人住房贷款的利率要比开发贷款低。因此，包括一些大开发商在内都很希望用尾盘“假按揭这种变通办法来取得贷款。
　　第五，商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，甚至未办理抵押登记手续也发放按揭贷款，从客观上纵容了“假按揭的发生。
　　由此可见，“假按揭”出现的原因多种多样，其主要集中在卖“楼花及卖“尾货”阶段，期房、商业用房（包括写字楼）及接近清仓的尾楼盘，特别是那些卖不出去积压的房产，都容易出现“假按揭”，故应在这些方面严加防范。
　　防范“假按揭是当前各商业银行一项紧迫的任务，必须认真对待，严格执行信贷制度，保障资金安全。各商业银行制定出有效办法和措施防范“假按揭行为的发生，凡是开发商申请银行办理项目按揭贷款合作业务首先要提供合法有效的企业法人营业执照、经审验的企业财务报表及房地产企业开发经营资质证书等资料，经银行信贷员对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，对开发商进行信用等级评估，严格把关，凡不符合贷款条件的按揭项目及有“假按揭”嫌疑的，将有关材料退还开发商；对符合贷款条件的按揭项目，银行与其洽商无议后签订《按揭贷款业务合作协议》，明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容。（23H3）